Skatt ved utleie av bolig
Leier du ut bolig, hybel eller fritidsbolig? Da er det avgjørende å vite når leieinntektene er skattefrie, når de er skattepliktige – og når utleien kan bli ansett som virksomhet. Reglene varierer betydelig avhengig av utleieform, varighet og omfang, og feil kan føre til at hele inntekten blir skattepliktig.
Dette får du vite:
- Skatteregler ved utleie av bolig
- Langtidsutleie – når er leieinntektene skattefrie?
- Korttidsutleie – skatt på Airbnb og lignende
- Kombinasjon av kort- og langtidsutleie
- Skatt på utleie av sekundærbolig
- Når blir utleie ansett som virksomhet?
- Merverdiavgift ved korttidsutleie
- Vanlige feil ved skatt på utleie av bolig
- Trenger du hjelp?
- Relatert innhold
Kort oppsummert
- Skatteregler for utleie avhenger av om det er langtids- eller korttidsutleie, og om det er din egen bolig eller en sekundærbolig.
- Ved langtidsutleie av egen bolig er inntekt skattefri om du selv bor i minst halvparten. Leier du ut mer, blir hele inntekten skattepliktig hvis den overstiger 20 000 kr.
- Ved korttidsutleie (f.eks. Airbnb) er de første 15 000 kronene skattefrie. Av det overskytende beløpet er 85 % skattepliktig.
- All leieinntekt fra sekundærbolig er skattepliktig fra første krone.
- Omfattende utleie kan bli ansett som virksomhet, noe som medfører betydelig høyere skatt.
Skatteregler ved utleie av bolig
Skattereglene skiller mellom:
- Langtidsutleie – leieforhold på 30 dager eller mer
- Korttidsutleie – leieforhold på under 30 dager, typisk Airbnb
I tillegg vurderes:
- hvor stor del av boligen som leies ut
- om boligen er primærbolig eller sekundærbolig
- om utleien har et omfang som kan anses som virksomhet
Langtidsutleie – når er leieinntektene skattefrie?
Ved langtidsutleie gjelder ulike regler avhengig av hvor stor del av boligen du leier ut, beregnet etter utleieverdi, ikke areal alene.
Utleie av mindre enn halvparten av boligen
Dersom du selv bruker minst halvparten av boligen som egen bolig, er leieinntektene skattefrie. Dette gjelder også ved utleie av hybel eller én del av tomannsbolig, forutsatt at verdiforholdet er oppfylt.
Utleie av hele eller mer enn halvparten av boligen
Leier du ut hele boligen, eller mer enn halvparten, gjelder et skattefritak på 20 000 kroner per år. Overskrides denne grensen, blir hele leieinntekten skattepliktig, ikke bare det overskytende beløpet.
💡 Visste du at?
Hvis du passerer 20 000-kronersgrensen med bare én krone, blir alle leieinntektene skattepliktige – også inntektene fra perioder som ellers ville vært skattefrie.
Korttidsutleie – skatt på Airbnb og lignende
Korttidsutleie gjelder leieforhold på under 30 dager, typisk via Airbnb, Booking.com eller tilsvarende.
Her gjelder et skattefritak på 15 000 kroner per år per bolig. Overskrides denne grensen, blir:
- 85 % av den overskytende inntekten skattepliktig
- beskattet som kapitalinntekt (22 % sats)
Skatteplikten beregnes av brutto leieinntekt, før Airbnb eller andre plattformer trekker gebyrer.
💡 Visste du at?
Mange rapporterer feil ved å føre inntekt etter Airbnb-gebyr. Skatteetaten krever at du rapporterer brutto leieinntekt.
Trenger du hjelp med skatt?
Send oss en henvendelse under, så tar vi kontakt.
Kombinasjon av kort- og langtidsutleie
Det er fullt mulig å kombinere ulike utleieformer, men da må samlet leieinntekt vurderes under ett.
Dersom kombinasjonen gjør at du i perioder leier ut mer enn halvparten av boligen og samlet inntekt overstiger 20 000 kroner, kan dette føre til at all utleie for hele året blir skattepliktig, også inntekter som isolert sett ville vært skattefrie.
Dette er et klassisk område for feil – og skattesmeller.
Skatt på utleie av sekundærbolig
Utleie av sekundærbolig er alltid skattepliktig, uansett beløp. Inntekten beskattes som kapitalinntekt, men du har til gjengjeld fradragsrett for kostnader knyttet til utleien, som:
- vedlikehold
- strøm og kommunale avgifter
- felleskostnader
- forsikring
- renter på lån knyttet til boligen
💡 Visste du at?
20 000-kronersgrensen gjelder kun primærbolig. For sekundærbolig er det skatteplikt fra første krone.
Når blir utleie ansett som virksomhet?
Dersom utleien har et visst omfang, varighet og aktivitetsnivå, kan den bli ansett som virksomhet. Da beskattes inntekten som virksomhetsinntekt, med betydelig høyere samlet skattesats.
Momenter som taler for virksomhet:
- fem eller flere utleieenheter (langtidsutleie)
- intensiv korttidsutleie med hyppige inn- og utflyttinger
- organisert drift, vask, tilsyn og administrasjon
- bruk av innleid arbeidskraft (du identifiseres med deres aktivitet)
Rettspraksis og bindende forhåndsuttalelser viser at også færre enheter kan være nok ved aktiv korttidsutleie.
Merverdiavgift ved korttidsutleie
Utleie av fast eiendom er normalt ikke mva-pliktig, men korttidsutleie av ferieleiligheter kan være det. Dersom utleien skjer i konkurranse med hotell- og overnattingsvirksomhet, kan aktiviteten bli merverdiavgiftspliktig.
Dette vurderes konkret, og feil klassifisering kan få store konsekvenser.
Vanlige feil ved skatt på utleie av bolig
- tror at all utleie under 20 000 kr er skattefri
- rapporterer netto i stedet for brutto leieinntekt
- glemmer å føre korttidsutleie
- overser virksomhetsvurderingen
- blander regler for primær- og sekundærbolig
Trenger du hjelp?
Codex Advokat bistår med:
- vurdering av skatteplikt ved utleie
- Airbnb- og korttidsutleie
- grensedragning mot virksomhet
- trygg og korrekt rapportering
Ofte stilte spørsmål
Leieinntekter er skattefrie hvis du selv bor i minst halvparten av boligen. Leier du ut en større del, gjelder et skattefritak på 20 000 kroner i året.
Ved korttidsutleie er de første 15 000 kronene skattefrie per år. Av det overskytende beløpet blir 85 % skattepliktig inntekt.
Hvis du overskrider grensen på 20 000 kroner, blir hele leieinntekten skattepliktig, ikke bare beløpet som overstiger grensen.
Ja, utleie av sekundærbolig er alltid skattepliktig fra første krone, men du har fradragsrett for kostnader knyttet til utleien.
